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10月上海房地产市场报告 集中成交与上新
发布时间:2021-11-21       

  受第四批房源集中入市影响,月内供应大增,带动成交上行,共30个项目开盘,其中20盘日光,18盘触及积分制。

  月中,上海发布了第五批集中入市房源,涉及57个楼盘,共计15206套房源,将为未来两月带来稳定供应。

  土地市场方面,月内上海第二批集中供地开拍,本次供地共计出让48幅地块,涉及27幅商品住宅用地,其中7宗涉宅地终止出让,20宗宅地摘金超480亿元。

  月底,上海公布了第三批集中供地计划,本次共推出住宅用地57幅。其中27幅为商品住宅类地块,9幅租赁住房用地及21幅征收安置房用地。

  上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”官网公告,定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同(简称“手拉手交易网签”)服务。

  观点指数认为,“手拉手交易”通常是熟人间的二手房产交易活动,占比较低,此次上海将二手网签流程从线下变成线上,是政府数字化政务的进一步推进的体现,给此类交易提供了便利,对房屋中介市场影响较小。

  月内,上海完成了第二批集中供地出让,成交20宗宅地,成交金额超480.5亿元,并于月底挂牌了第三批集中供地的27宗宅地,总起拍价超411亿元。

  二批次集中供地共挂牌27宗宅地,其中7宗终止出让,20宗成交的宅地包括2宗城中村改造用地和18宗普通商品住宅地块。其中,宝山区顾村镇两宗城中村改造住宅地块,均被上海顾华房地产开发有限公司(大华)以底价获得,总成交金额13.07亿。18宗商品房用地成交总金额467.43亿元。

  从成交热度上看,第二批集中供地热度明显降低,第一批次无地块流拍,总体溢价率为5.78%。二批次共有7宗地块流拍,18宗普通商品住宅用地溢价率下降至3.86%,其中9宗为底价成交,溢价成交数量总比50%。

  从成交情况上看,本地房企积极揽储,大华、豫园股份、港城集团、上海城建等积极拿地,扩充土储。

  外来房企如龙湖、越秀等表现出色,龙湖联合其他房企底价拿下两宗地块,越秀则联合仁恒拿下闵行新城惠南东南社区地块,首次布局上海,地块成交价46.21亿元,溢价率为9%。

  月底,上海土地市场挂牌了第三批集中供地的27宗涉宅地,其中24宗商品房用地,另2宗为城中村旧改地块,还有1宗是“双定双限房”商品住房项目。

  分地区看,27宗地包括青浦区7宗、临港6宗、浦东新区4宗,以及嘉定区、奉贤区和松江区各2宗,崇明区、金山区、闵行区及宝山区各1宗,总出让面积约156万平方米,总起拍价超411亿元。

  值得关注的是,此前临港的“双定双限房”概念中,吉利心水论坛47。双定是限定区域和对象,双限是限定价格和年限。本次出让“双定双限”地块位于崇明区长兴岛,目前政府尚未给出具体解释,只是在公告中注明“本公告出让地块为限价商品住房(双定双限房)项目,申请人须提交由相关政府部门出具的项目认定文件。

  10月,上海新建住宅回暖,因第四批次房源多盘集中入市影响,供应大增,带动成交上行。同时,第五批房源在月中已公布,涉及57个项目,将为后续两月带来稳定供应。

  据观点指数监测,月内共有30个项目入市,其中20盘日光,18盘触及积分制。30盘供应套数9500套,入市套数环比大增,带动成交上行。供应最活跃的是临港板块,共有5个项目开盘,供应量最大的项目为蟠龙云庭,月内推售741套。

  临港新片区购房政策采取“统一认购、分批入围、分批摇号选房”的认购规则,具备基础购房资格的所有人都可以参与认购,但按3个批次分批入围,开盘摇号选房也按3个批次先后进行。

  月内,临港共有5个项目开盘,分别为远洋红星临港天铂、万达未来城、滴水湖馨苑、大名城映晖及云上栖谷。临港5个项目热度不一,但均录得当日售罄的出色表现。

  远洋红星临港天铂最受热捧,仅3.1人才认筹比就达2.19,仅接受3.1人才入围,进行摇选房;万达未来城及大名城映晖热度较高,3.1+3.2无房常住人才认购比超1.3,第一批及第二批购房者进入摇号选房程序;而滴水湖馨苑及水上栖谷热度稍低,3.1+3.2无房常住人才认购比未达1.3,开放第三批购房者进入积分认购程序,云上栖谷认筹比未达1.3,直接摇号选房;滴水湖馨苑入围积分34.3。

  临港项目集中入市增加了购房者的选择,单个项目热度降低,以滴水湖馨苑为例,前次开盘时间为7月,仅一批次购房者入选摇号选房程序,而本月加推,延申至三批次进行积分认购,入选难度明显降低。

  蟠云龙庭供应套数最多,项目位于青浦区徐泾板块,月内推售741套,销售均价为6.15万元/平方米,该项目认购比达4.17,触及积分制,入围积分为81.23。

  翠湖五集售价最高,项目由瑞安房地产打造,位于黄埔淮海中路,销售均价为16.5万元/平方米,月内推售106套,认筹比达4.42,入围积分为102.24,创年内积分记录。

  此外,月内还公布了第五批集中入市房源,本批次上市57个商品住房项目,共约170.5万平方米,合计15206套,分布于浦东、黄埔、静安等16个区域,本批次上市多个核心区域项目,有15个项目备案均价超10万/平方米,将为年内带来稳定供应,预计年内新建住宅成交将平稳运行。

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